私宅的经济学

美国人几乎在每个问题都有不同意见，但在应该拥有自己的住宅这事儿上几乎从没什么争议。对住房所有权大唱赞歌是美国政客们的基本共识，而自从1930年代以后的公共政策基本都是在朝着让买房更加便宜和方便上努力了。人们逐渐认识到，拥有自己住房所有权可以产生一系列巨大的社会效益，帮助人们养成稳定友好的邻里关系，使得更多的人愿意为自己所居住的社区投资。而其经济效益也不可小觑，为买房而进行的自觉储蓄能够让人们自我平衡收支，积累财富。住房所有权能够“为家庭的财务安全提供保障，”前住房和城市发展委员会（H.U.D：US Department of Housing and Urban Development）秘书长马特内斯说，而它也能够“产生助推整个国家发展的经济力量。”

再找不到比1994到2005年这一时间段能够例证这个判断的了：美国人“居者有其屋”的数字增长了几乎整整十分之一，整个社会的财富水平也随之水涨船高了不少。但大唱赞歌也使人盲目了的是，与收益相对应的，也需要支付不小的代价——而且这代价随着有其屋者的数字的膨胀越变越大。房地产业的兴旺的确助推了整个国家的经济增长，也得到了很多的那些首次购房者的支持。但不幸的是，这一切的结束也引发和加深了现今的低迷。

问题的成因一部分是由于繁荣必然引起的过分泛滥的信贷和松懈的放贷标准。过去买一套房子需要很高的预付门槛：1976年的首次购房者的平均标准是百分之十八。与之对照的是，在一项国家放贷者协会进行的调查中发现，在2005中期到2006年中期的时间段内基本上几乎有一半的首次购房者，一分钱没有就买到了房，而居于中间位置的预付款比率竟然也只有百分之二。想想吧，没人会愿意借给你四千美元去买股票，假如你一年只能挣八千美元的话。不过就有很多人愿意借给你那些钱去买套房。当房价一直涨啊涨的话一切问题看起来都OK：要不这样人们根本就买不起房子，而这也符合使投资者利益最大化的标准。不过，一旦房价下跌——就像07年最后一个季度比前年同期下降了几乎百分之九那样——整个局势的下降就很明显了：几乎有一千五百万家庭现在手里的房子的价值都比不上它们的贷款数额。居者有其屋没给这些人们带来什么财富，相反把他们锁定成了契约的奴隶。

而因为我们坚定的相信房价会一直涨下去又使得次级抵押贷款的泛滥，这让整个问题变得更加严重。据美联储最近的一次调查显示，私屋拥有者们在短短的2004到2005年之间就获得了超过6000亿美元的贷款——比之十年前整整超过了十倍——而很多的贷款又大多数被花在了个人享受性消费上去了。人们过早的花完了住房贷款而不是选择为明天而储蓄，这就基本上摧毁了过去那种通过储蓄购买住房的老习惯。这意味着，在目前的衰退局面之下，众多的私屋房主们必须把越来越多的收入用来偿还住房抵押贷款。

在目前经济减速的局面下，即使没有借支的失衡，我们过高的私房拥有率也会出现问题。想从衰退局面中复苏，经济上必须让住房价格下降到反应真实的供需关系。而像股票类型的其他资产即使很多时候结局并不怎么好，要想达到这样的平衡却会很快。与之相比买卖一套房子则是一个长的多的过程。这事儿好的一面是房价从来不会像你经常看到的股票市场一样突然跌得头破血流。坏的一面则是，需要很长的一段时间你才能够看到房价反应现实的状况。就像经济学家们指出的那样，那些有自己房子的人们通常是过分盲目的对自己房子的价值保持乐观了，他们痛恨那些低于自己要价的价格。结果是，现有的住房销售目前正处于九年以来的最低点。

而且，居者有其屋把人们拴住也阻碍了整个经济的重新调整。从其对社会一面的角度来讲这是有利的，人们拥有私房激励人们形成社区和城市。不过从经济学的角度来讲，人们能够离开所居住的就业差的城市到一个就业更好的城市是挺好的事情。但往往在低迷时期人们总是希望（或者根本承受不起）按照市场价格把房子卖出去，所以和那些租房者比较起来总是难以换个地方。结果是，他们总是在根本没有工作的局面下也还是住在那儿。这可能也部分解释了英国经济学家安德鲁奥斯瓦德在一项关于主要的发展经济体在1960年到1996年经济发展的调查结果，他发现在私屋拥有率和失业率之间存在着很强的正相关关系——百分之十的私屋拥有率恰关联百分之二的失业率上升。（在美国这调查可能不具备什么说服力，因为过高的失业率——比如说阿拉巴马，密歇根，密西西比州——同样也拥有最高的私屋拥有率。）而且在那些陷入困境中的地方勉强迁居不仅无助于降低失业率，还会使得别的他们应该去工作的地方的商业也丧失了应有的吸引力。

即使看起来纽约城和瑞士的高租房率和经济的繁荣能够并行不悖，也并不意味着美国就应该成为一个全民租房住的国家。只不过在房地产过度繁荣的大泡泡破裂以后，我们是时候仔细反思一下了，不仅只是过去那种毫无节制的购买房子的方式所存在的漏洞，还要认识到拥有私宅的固有风险和代价。要知道有的时候那代价——不仅包括买房人也对于整个经济体来说——都高的实在难以承担。