中国房地产市场为什么会风声鹤唳、草木皆兵？处于同一链条上的各个环节，又为什么会高度紧张？焦虑是怎样被一层层放大的呢？

王勇是一家全国性知名代理行的项目销售经理，他所在的代理行同时代理着多家一线开发商在不同城市的项目。现在，他的大部分时间是在品尝门庭冷落的滋味。而就在一年前，还时常有“彻夜排队买房”的景象，那种景象真让人怀念。

王勇告诉记者，在“楼市急入下行通道”的危言中，楼市的观望气氛越发浓郁，他们公司已经做好“月亏100万、过冬六个月”的准备。

在本已高度紧张的神经上，每个点的崩溃都可能牵一发而动全身。

房企进退两难 银行唇亡齿寒

“任何风吹草动，我们都可能要开会讨论，商量后市的对策。”王勇告诉记者，他们每天都在收集各地楼盘的促销策略和实际销售效果，来评估目前的价位是否“合适”。为了探底，他们在开盘时推出了3套特价房，但实际销售效果却不让人满意。

一个链条“共生共荣”的逻辑被打破了。

开发商要求快速销售以实现回款。王勇他们也考虑通过摊薄利润、加大降价幅度来达到这一目的。但这一招数可能带来的麻烦却是开发商不愿面对的：楼盘越降价，银行越难放贷；购房者以为后市可期，观望气氛加剧。最终，开发商不仅难以实现快速销售回款，还会失去在购房者和银行心目中的“信誉”；但是，不降价的话，他们又担心会在弱市中失去先机。“这是一条谁都不能轻易选择的路。”

在市场直线向上的时候，银行、开发商、购房者坚守着“你好，我好，大家好”的逻辑。可是随着政策调整、房价松动、开发商集体跳水等状况的出现，这种逻辑被打破了。

一直以来，由于商业性房地产贷款在银行整体业务中所占比例以及它带给银行的利润，开发商和购房者被银行奉为上宾。央行2007年底的一项统计数据表明，2007年金融机构各项贷款中，商业性房地产贷款占总贷款比例超过30%，成为银行最主要的客户。

从2007年下半年，国家执行“从紧”政策以来，银行对开发商和购房者的态度开始变得若即若离。

这主要体现在银行放贷门槛的提高。部分银行针对房地产开发企业的信贷标准提升至：申请贷款的房地产公司净资产必须达到5000万元、开发面积5万平方米以上、贷款需求至少5000万元。“这比一季度的标准要高40%左右。”业内人士认为，此举无非是为难更多的小开发商。而执行“二套房贷”标准以来，大量的投资客因为利率问题被迫“离市”。

银行在为难开发商、购房者时，也把自己逼进了困境。

工商银行四川省分行的一位信贷经理告诉记者，由于个贷的稳定性好、风险不高，一直以来都被视作银行最优质的信贷业务。“即使房价下跌，有居住需求且收入正常的购房者也不会因此断供房贷，真正的担心是来自对房地产开发企业的贷款。”这位经理说，只要开发商房子建好并销售出去，还贷就不会出问题。但如果因资金链紧张造成房子未建成形成烂尾楼，银行的损失就大了。

一个值得注意的细节是，在原有放贷标准中，一般要求开发企业有30%以上的自有资金，因此只要楼市整体不出现30%以上的大跌，即使收不回开发商贷款，银行也能通过拍卖处置开发商所抵押的项目楼盘来保全资产。

“这只是银行自保的手段，要想不挨饿，银行还得依靠庞大的房地产贷款。”根据有关统计显示，2007年全国主要金融机构放出的商业性房地产贷款总额在1.2万亿元左右（包括开发性贷款和个人按揭贷款）。“而2008年1～5月份的房贷总额不会超过2007年的40%，这意味着银行房贷营收的大幅下降。”上述工行信贷经理透露。

“开发商的资金来源无非三个：一是以银行为主的信贷，二是外资基金的投资，三是销售回款。如今，被堵住了两个，开发商的资金链条绷得紧紧的。”星彦地产顾问机构商业部总经理赖翰林分析，为求取暖过冬，开发商似乎只剩降价抛售的华山一条路。

于是万科(000002.SZ)年初全国联动大张旗鼓搞降价潮，2008年1至5月，实现销售金额197.6亿元，同比增长67.3%。而保利地产(600048.SH)2008年前5个月实现销售认购金额66.46亿元，同比增长23.9%。

从表面数据来看，似乎一线开发商的前5个月的销售数据比较乐观。但销售数据的上升却是靠打折促销、销售利润的下跌为代价实现的。相对两家企业的全年销售目标相距尚远（万科2008年销售目标上千亿元，保利地产全年销售目标240亿元）。

“二套房贷从紧的政策也间接地放慢了开发商的销售回款速度。”赖翰林说，开发商回款速度的放慢，直接的后果就是开发商还贷能力的下降，开发速度的放缓，陷入资金的恶性循环。为求共同利益，开发商与合作银行开始寻求“共同贷款”的变通措施，致使二手房贷政策在执行层面上的松动：开发商实现销售回款增加，推进开发项目，银行收回开发贷款，将开发贷款风险转为个贷风险。

“在这种状态下，楼市大跌并不是好事。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，如果房价快速进入下降轨道，金融市场将面临巨大风险。不但众多没及时“逃跑”的炒房者以及高价位购聂梅生众多没及时“逃跑”的炒房者以及高价位购房者会被套牢，连银行也将会被紧紧套牢，甚至会出现一定程度的经济灾难。

开发商不能轻易死去。

日本便是一个很好的例子。上世纪90年代初，日本的房地产泡沫破裂，房价下跌50%，使日本遭遇了长达10多年的经济低迷。

“对中国来说，不用下跌50%那么多，20%～30%足以引发一场经济灾难。”在2008博鳌地产论坛上，有业内人士语出惊人。由于目前中国普遍实行20%～30%房地产贷款首付标准，一旦房价下跌，很大一部分购房者即便将房子卖掉也无法偿还贷款。潘石屹甚至预言：“楼市大跌，将让中国产生一大批负资产家庭。”

近期的中央工作会议强调：要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。“这是建设部和央行共同面对的压力，意味着开发商将继续面临着既压又拉的尴尬局面，不能轻易死去。”中国房地产协会副会长顾云昌告诉记者，谁都明白唇亡齿寒的道理，“防止房价过快上涨，也防止房价过快下跌，这是住房和城乡建潘石屹建设部的最新基调。”
房企弃地求存 地方政府如履薄冰

在住房和城乡建设部维系楼市稳定的大局下，房产开发的各个链条却在滋生着某种变化。

在大幅降价销售无疑于杀鸡取卵的共识下，开发商只能将目光转向土地和项目转让。

2007年，开发商面临顾云昌(临的资金压力主要来自于购地款和各项税费，当时形势一片大好，开发商可以很容易通过银行贷款和资本市场融资来解决资金压力。至于销售回款，开发商要求并不高。“当时的市场，晚销售一天则意味着房价将进一步上涨，将收获更多的利润，所以当时大家都选择捂盘惜售，只管在土地上做文章。”成都一位开发商回忆起当时的盛景满脸幸福。

可随着金融紧缩、融资渠道把严，开发商融资圈地、圈地再融资的路走不通了。一位银行内部人士甚至表示：“目前已经有一些商业银行将房地产行业列为高危行业，不再进行贷款审批。”

此时，央行仍在继续推行加息政策，开发贷款不仅门槛提高，风险也进一步加大。在大幅降价销售无疑于杀鸡取卵的共识下，开发商只能将目光转向土地和项目转让。

一线房企的举措或许已显其中端倪。近期以来，万科先以500万元的价格出让东莞项目50%，再以2.2亿元人民币抛售位于上海浦东3.7万平方米商场物业（此物业在2007年的持证抵押金额就是4亿元）；5月，香港瑞安集团(0027.HK)出售旗下项目子公司股权，套现人民币22.59亿元。

而一些在2007年“高涨”时期诞生的“地王”，已经成为了房企手中的“烫手山芋”。在上海市场，有开发商宁愿承担违约损失达人民币3000万元的代价而选择“退地”。连曾经风光无限的香港信和(0083.HK)也欲以“退地”为要挟，要求分期付款缓解压力，那块地就是2007年7月信和以41.8亿元拿下的重庆三钢厂地块。

来自中国土地一级开发网的信息表明，从2008年6月1日至今，转让开发项目的信息达到45条，其中不乏优质地块。

地方政府救市不能说是对中央政策的抵触，至少表明地方政府在楼市观望潮中所面临的压力。

“地方政府的土地财政无疑面临着大考。”在蔚蓝地产顾问公司总经理刘翀看来，开发商资金紧缺，拿地情绪低落，土地不得不以底价或起拍价成交。“习惯了靠土地出让收益支撑的地方政府也面临着财政过冬的局面。”这从近期各地推出的土地拍卖进度和成交结果来看，“地方政府同样紧张。”他说，地方政府考虑自身财政收支和土地后续推出计划，针对区域市场必然采取“托市”行为。

先是从商务部手中争取外商直接投资内地房地产项目的备案权，促使“限外令”开始松动；紧接着降低住房公积金贷款门槛；实行交易契税减免，地方政府能做的，只是表明“我们”和开发商一起过冬。

“地方政府的行为不能说是对中央政策的抵触，至少表明地方政府在楼市观望潮中所面临的压力。”一位从事房地产政策研究的机构分析师告诉记者，只有成交量的上升和土地市场的升值才能带来房地产在该区域的加大投资，从而确保地方财政目标实现和城市形象的提升。“当然这得相当谨慎。”

就在一年前，北京新开盘的部分项目还曾一度出现过彻夜排队抢购的“壮观场景”，开发商还在与银行过着“你好我好大家好”的日子，而政府也在为房地产市场的过热头疼。时隔数月，房价即将崩盘的消息便甚嚣尘上：银行信贷的从紧、开发商资金困难、购房者的观望到底、政府越来越完善的金融风险防范、房价回落、交易量萎缩……在楼市博弈中，政府、开发商、银行、购房者，到底谁扛不住了？

银行

提问真的是钱袋收紧，门槛加高吗？

真心话其实他好我也好！

微妙，恐怕是一直以来形容银行与政府、开发商、购房者之间关系最好的词。

一方面，政府的信贷紧缩及放宽政策直接影响银行的整体运作；另一方面，商业性房地产贷款在银行整体业务中所占比例及其带给银行高额的利息差，也让银行一度将开发商和购房者奉为上宾。央行去年底的一项统计数据表明，去年金融机构各项贷款中，商业性房地产贷款总额占比超过30%。

因而长期以来，银行都在与政府、开发商、购房者之间努力保持着一种平衡。可随着房价松动、官方政策调整、开发商集体跳水等，这种平衡被打破了。

从去年下半年开始，与过去“只要手中有地,贷款找上门”的情况大相径庭的是，银行对房地产开发的贷款审核开始从紧，贷款门槛越来越高。业内人士透露，部分银行针对房地产开发的信贷标准已从一季度的三个“三”标准提升至三个“五”标准。所谓三个“三”，即“申请贷款的房地产公司净资产必须达到3000万、开发面积3万平方米以上、贷款需求至少3000万”，至二季度这一标准即提升至“申请贷款的房地产公司净资产必须达到5000万、开发面积5万平方米以上、贷款需求至少5000万”。此举是为了限制更多的小型房地产开发公司贷款。

对开发商从紧的同时，银行也没对购房者开绿灯。“二套房贷从紧”便是很好的例证。此前，曾有消息称深圳四大银行二套房贷政策再次松动。针对第二套房的确定标准采取“共同贷款”等变通措施，将第二套房算做第一套房申请贷款，从而获得优惠利率和较低的首付比例。在对北京市各大商业银行的调查中，记者尚未发现二套房贷政策有松动现象。

“银行在为难开发商、购房者的同时，自己的日子并不好过。”华夏银行北京分行的一位信贷经理告诉记者，由于个贷的稳定性非常高，一直以来都被视做银行最优质的信贷业务，如果没有信贷紧缩政策，即使房价大跌，有居住需求且收入正常的购房者也不会因此断供房贷；真正的担心是来自对房地产开发企业的贷款。“只要房子建好并销售出去，贷款就不会出问题。如果因资金链紧张造成房子未建成形成烂尾楼，银行的损失就相对大多了。” 这位信贷经理告诉记者，即使开发商贷款收不回来形成不良贷款，银行也会通过拍卖处置开发商所抵押的项目楼盘来保全资产。

没有了商业性房地产贷款这块“蛋糕”，银行赖以生存的利息差收入迅速锐减。根据央行去年底的一项统计数据显示，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额约4.7万亿元，占金融机构人民币各项贷款总余额约18%。其中房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额分别占总余额的6.76%和9.99%，“毫无疑问，这一比例今年还要上涨”。一旦商业性房地产贷款余额占总贷款余额的比例超过25%，银行就要“挨饿”。

开发商

提问　打折卖地甩股票，资金链是否断裂？

真心话　有人欢喜有人忧！

中小开发商 “日子好难过”

“中小开发商目前的日子好难过。”在就此问题采访业内专家时记者获得最为一致的答复。随着年初万科大张旗鼓的“降价潮”，京城楼市的观望逐渐形成，为了刺激市场， “打折促销”首先成为了中小开发商的救命稻草。先有部分新开楼盘试水般的9.5折，后有燕郊楼盘夏威夷北岸史无前例的7.5折，然而，这一切并没有触动市场。

近一阶段，由于大盘的连续下挫，部分投资者或准购房人的资金被套牢，使得部分购房需求无法实现，而即使选择在此时购房，原本有全款买房的购房者也纷纷申请银行贷款。记者从北京部分从事房屋贷款担保的机构了解到，由于资金被股市套牢，今年二季度选择贷款购房的上涨了近20%。专家表示，股市下挫导致资金套牢最终影响购房者购房计划或付款进度的，约占整个购房比例的25%。

这使得原本坚持北京房价仍旧坚挺、能顺利度过低迷期的开发商，在僵持了近半年后不得不面对现实：商品房成交量的大幅下滑，成交价上涨势头被遏制。一时间习惯于快速开发、快速销售的中小开发商们遭遇了前所未有的资金回笼过慢。

而正当部分中小开发商由于资金回笼过慢转而想在银行寻求贷款时，央行从今年伊始开始实行的资金紧缩政策，无疑给这些开发商的现状雪上加霜。上周，央行一次性提高存款准备金率100个基点，达到了17.5%。

此时，命悬一线的中小开发商走上了借高利贷的险途。宁波大红鹰集团以18%的年利率向小开发商放贷，这相当于银行贷款利率的2.4倍。暗处是越来越多的中小开发商以更高的利率向私人进行拆借，年利率甚至高达35%。

除了借贷，为了生存，一些中小开发商将目光转向了自己手中闲置的土地。一位项目经理向记者透露，“公司确实缺钱”。由于对未来前景的不看好，这位项目经理的公司在已经出让了一块土地后，正意欲出让另外一块土地。曾几何时，开发商“左手圈钱，右手圈地”的局面已经终结，中国土地一级开发网显示的信息也证实了这一点，从6月1日至今，转让开发项目的信息达到45条，在转让地块中，也不乏地理位置优越的住宅用地，这位项目经理透露，这一部分地块多为中小开发商此前“勒紧裤腰带”高价竞拍所得。

品牌房企“不缺钱”？

与中小开发商举步维艰相比，品牌房企的日子似乎相对好过些。

作为“降价潮”的始作俑者，万科在其项目全面实行降价后，副总裁肖莉在接受记者采访时却表示“万科不缺钱”。无独有偶，品牌开发商凯德置地刚刚为自己在北京的新项目打出了8折的超低折扣后，其大中华区销售总监毛大庆仅仅将其归结为“正常促销”。

为了应对频频出台的紧缩银根的政策，品牌房企纷纷走上了上市道路。日前，河南的建业地产启动香港上市程序，厦门的宝龙集团也传出上市消息。然而，内地房地产企业的上市之路并非一帆风顺。恒 大地产首次公开上市（IPO）搁置事件被喻为“2008年中国房地产界最具标志性的事件”，3月20日，中国证监会发行部审核三处负责人习龙生明确表示：“中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。”

恒 大地产IPO搁置后，内地房地产企业的海外上市希望渺茫，但在巨大的资金压力下和外资伙伴的推动下，不少房企仍在寻找“柳暗花明”的机会，有关数据显示，紧随恒 大脚步，试图在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，预计募集资金达200亿美元。

另外一些上市房企也在转让项目或者股权，粤宏远此前发布公告显示，公司下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司与北京万信投资发展有限公司签订了《股权转让合同》，以500万元的价格受让其持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权。香港上市公司瑞安房地产也正计划将旗下位于上海的瑞虹新城住宅项目及大连天地软件园项目中的写字楼部分引进策略投资者。瑞安董事总经理（商业）李子尚出席在香港举行的业绩发布会时透露，大连天地软件园项目将有机会引入来自印度的投资者。这已不是瑞安第一次以股权换现金。2008年4月发布的公司2007年年报显示，去年公司净利润大增1.15倍至24.62亿元，其中有8.45亿元的收益是来自去年公司出售武汉天地项目25%股权及上海太平桥项目116地段的49%股权，仅这笔收益，就占公司净利润的34%以上。

然而，在部分地产商纷纷谋求上市时，内地上市公司的表现却不尽如人意。近期，A股市场创下本轮调整以来的新低，两市地产股亦紧跟大盘连续下挫，部分地产股的跌幅甚至达到了20%。截至昨日，万科收盘9.01元，跌幅50%；保利地产收盘12.62元，跌幅30%；金融街收盘7.65元，跌幅25%；招商地产在最高时达到102元，如今只剩14.88元。与其他“难兄难弟”相比，地产股毫无疑问属于重灾区。

政府

提问　地产紧缩政策还能走多远？

真心话　楼市不能过热或过冷！

从去年的限外令到今年第16次提高准备金利率，一年来，各种政策的出台，无一不在透露一个信息：“对于房地产，政府要将紧缩政策进行到底。”而上周的一个中央工作会议却对此有了改变。

上周，中央工作会议强调：要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。此次中央会议内容被市场普遍解读为：美国次贷危机和越南经济危机大背景下，防范国内楼市危局即将引发金融风险，“很明显这是一个信号”。

年初以来，随着新开楼盘进入“8折时代”，业内纷纷猜测房地产泡沫即将被挤破。“楼市大跌并不是好事。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生谈到目前楼市行情时不无担忧。和聂梅生持同样观点的还有清华大学房地产研究所所长刘洪玉。

“房价下跌看似有利于老百姓，实则不然。” 刘洪玉告诉记者，由于目前房地产市场缺乏住房抵押贷款二级市场作为信用风险和市场风险的分散机制，当住房价格持续快速上涨后进入下降轨道时，金融市场可能面临风险。不但众多没及时“逃跑”的炒房者以及高价位购房者会被套牢，连银行也将会被紧紧套牢，甚至会出现一定程度的经济灾难，日本便是一个很好的例子。上世纪90年代初日本的房地产泡沫破裂，房价下跌50%，使日本遭遇了长达10多年的经济低迷。

“对中国来说，不用下跌50%那么多，20%-30%足以引发一场经济灾难。”由于目前中国普遍实行20%-30%房地产贷款首付标准，一旦房价下跌，很大一部分购房者即便将房子卖掉也无法偿还贷款。SOHO中国联席总裁潘石屹预言：“楼市大跌，将让中国产生一大批负资产家庭。”

“无论是政府还是开发商，目前安全第一，因此相关的政策可能会微调。” 聂梅生表示，尽管央行上调了准备金利率，而银行在信贷方面违规被捉后，紧缩异常，官方透露出来的信息似乎仍在强调“一切从紧”，然而，中央工作会议后一周来的实际行动却暗示：新的定位开始了。

先有商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权，自2007年开始的限外令开始松动；后有房贷松动可循的效仿案例——北京住房公积金管理中心发布贷款新政，第一项优惠政策便是降低首付比例，即90平方米以下的经济适用住房、限价房，购房人申请公积金贷款，首付款将降到购房款的10%。

人民大学经济研究所刚刚发布的分析报告也证实了这一点。《报告》预测：下半年中国宏观经济政策将进行适当调整，改变年初从紧的财政政策取向，适度扩大支出规模，货币政策进行相应转变。

“这并不意味着短期内会出现之前的好行情。”业内人士分析，从紧大方向不可能改变，会有针对性地微调，具体到楼市，注重的还是稳定。

购房者

提问　降到多少才是好？

真心话　没有最多只有更多！

一边是火焰、一边是海水。面对开发商绞尽脑汁想出的各种促销手段意图救市时，购房者并没有被真正触动。在某网站的一项“楼盘促销您心动吗”的调查中，竟没有一个参与调查者认为楼盘促销会直接增加购买，已经趋于理性的消费者在开发商的促销活动和真正适合自己的房子之间，选择了后者。

北京市房地产交易管理网公布的数据显示，5月份北京市期房住宅日平均签约215套，4月份的这一数字为176套，尽管有了近22%的上涨，但与去年同期相比，跌幅还是超过30%，促销仍没带动起曾经的红五月。在开发商不断利用促销来打探购房者心理底线时，现实对开发商显得些许的残酷。

对此，专家表示，尽管在房地产市场，销售回款是最有效、最直接的方式，但在当前房地产局势不明朗的状态下，降价销售将有可能加重购房者的观望情绪，形成“越降越观望”的恶性循环。而我国传统百姓的消费心理，人们大都喜欢“买涨不买跌”，一旦房地产价格下跌，那么人们观望的心理会更加强烈（急需购房者例外），直到楼市出现价格反弹，才会出现“追击”的情形。在泡沫破裂后，香港房价花了几年时间才慢慢抬升，日本楼市则花了10多年还没有回暖。对资金紧缺的房企而言，一旦陷入这种尴尬局面，开发商恐怕要吃上盲目打折的恶果，“退房潮”便是很好的印证。

从今年4月开始， 在经历了长达几个月的低销售业绩之后，负债压力、现金流压力巨大的众房企才扭头开始讨好购房者，大面积、大规模的折扣开始形成，这为大面积的退房埋下了伏笔。

吕小姐，今年年初曾以13800元/平方米的价格购得立水桥附近一处104平方米新房，仅仅3个月后，吕小姐得知和自己同一栋楼、同一单元、同一层、同面积的新房，其销售价格居然每平方米下降了1000元，无奈之下，吕小姐选择了牺牲一笔不菲的违约金后退掉了手中的这套新房。

据北京市房地产交易管理网项目公示信息显示，目前共有1427个楼盘存在退房记录，其中退房次数超过百次的有12家，较突出的有韦伯时代中心，退房达403次，其中今年5月退房次数就达305次，目前该项目退房率达100%。“中原地产”总经理李文杰介绍，该网站所公布的数据是网上签订退房及认购退订，从一定程度上反映了目前消费者的购房心理，高撤销率也只有在这种楼市运转被动的情况下才有可能出现。

在二手房市场，“退房潮”也在逐步形成。据21世纪不动产北京市场部经理齐凡透露，由于近期以来新房市场大幅度打折促销以及股票市场的不景气，不少此前“死扛”房价的房东均有了些许松动。这一消息记者也在“中原地产”、“我爱我家”等中介机构得到证实。“我爱我家”立水桥店的经理向记者介绍，最近店中的6位卖房人不约而同地将此前一直坚持数月的报价进行了下调，原因都是由于近一阶段股票市场一路下跌，房东急需资金引发的。
SOHO中国掌门潘石屹的博客再次挂出了他和网友的聊天记录。潘石屹对当前楼市的热点问题阐述了自己最新看法。他表示，自己对房价很难做出确切判断，“未来中国的房地产市场有跌的可能性，但我们看到更强大的力量可能会促成它暴涨。原因就是通货膨胀率、CPI及PPI的指数都非常高。”

潘石屹表示，影响房价涨和跌的因素非常多，而且这些因素的力量都非常强大，在看涨力量和看跌力量相互作用下，未来的房价到底如何，很难做出确切的判断。

“我常常在想，我们所了解的东西就像井底之蛙，只看到市场中的一部分，更大市场的力量都在我们视线之外。”

在回答关于原材料价格上涨给行业造成的压力问题时，潘石屹说：“前几天公司开会专门研究材料价格上涨对我们的影响和应对策略。因为从2008年1月1日开始到现在为止，劳动力的成本按工种不同分别上涨了100%至200%，钢材的价格上涨70%，混凝土价格上涨30%，这使房地产整个行业面临巨大压力。”

他表示，发改委日前宣布汽油、柴油价格上调发出了一个明显的信号，就是要走市场经济的道路，“我想这对整个市场是一个利好的消息，房地产也不例外。”

中国的富豪有很多，但身价高达10亿元的“打工皇帝”却只有唐骏一个

想和唐骏一样跳槽后还能让旧老板欢送？第一要和老板搞好关系，第二要跳到新行业。

大学生应该先创业还是先打工？他说创业得有资金有技术，如果只有激情则注定失败。

唐骏，从微软(中国)有限公司总裁到盛大网络总裁，再以10亿元的身价加盟到福建一民营企业，三次华丽转身，已经使得他成为亿万富翁，人称“打工皇帝”。然而，这位亿万富翁却一直租房住，因为，他认为，住同样质量的房子，买房需要2500万元，可如果租房，每月12万元，一年只需要150万元，这样别的钱就可以用来投资，而且投资的收益肯定比租金更可观。

出人意料的不止于此，IT行业出身的“打工皇帝”，自己投资从不进入IT行业，只投资传统行业，比如房地产、汽车、钢铁等。

最爱 喜欢“十大帅哥总裁”称号

“在一家时尚杂志和一些网站共同举办的一次评选中，我被评为中国十大帅哥总裁，所以我无比的感慨、无比的兴奋，这含金量高啊，跟别的‘十大’比起来，我觉得没有一个‘十大’能比得上这个，我准备了很多获奖感言……”

昨日（18日），身后带着微软(中国)终身荣誉总裁、十大新经济人物、十大科技人物等诸多光环的唐骏，在一阵轻松的笑声中开始了他在郑州的演讲。

唐骏这位以身价10亿元跳槽至新华都集团的职业经理人，第一次以福建新华都集团总裁的身份来到郑州。

身价 两个原因让他身价10亿

唐骏的每一次跳槽，都给他带来了巨额财富，但更令人感到惊讶的还不止于此。4年前，唐骏离开微软的时候，比尔·盖茨特别写信给予感谢，授予其“微软(中国)终身荣誉总裁”。4年后，同样的场景再次出现。在2008年4月15日新华都集团宣布唐骏为“新华都总裁兼CEO”的发布会上，陈天桥特意给唐骏发来祝贺信。

唐骏两次“跳槽”，不仅有新东家的夹道欢迎，还有旧东家的欢送、祝贺。

他凭什么能够做到这一点？唐骏说，首先要长期保持与老板的良好关系。除此之外，永远不在企业低谷的时候跳槽，要选择新的行业，不与原来的老板竞争。“职业经理人在企业低谷时跳槽，是贬值的。”唐骏提醒。

居住 每月12万租住上海一宾馆里

朋友经常开玩笑：“唐骏是现在中国唯一的一个拥有10亿身价却无家可归的人。”

事实上，唐骏一直住在上海的一家宾馆里，而且一住就是10年。“我住的房子是租的。”唐骏承认说。但是他居住在那里，每个月的费用是12万元。为什么宁肯每个月花12万元住宾馆也不愿买房子？

面对众人难以置信的目光，唐骏一五一十地算了笔账：在上海买同样质量的房子至少要花2500万元，2500万元拿来自己投资，我相信年回报率至少在30%以上，保守一点，按20%来计算，2500万元每年的回报就是500万元。而住宾馆一年才花150万元……我从中间还赚了350万元。

【对话唐骏】

 中国不缺创业家，而是企业家

记者：离开盛大以后，您为什么不自己创业？

唐骏：我相信在中国的许多创业者当中，我拥有相对的优势，资本、团队、技术、商业模式、理念……这一切的一切我都有，但我没有选择创业，因为我知道：中国最缺乏的不是创业家，而是企业家。我希望通过我的努力，呼吁整个社叶加(叶加博客,叶加新闻,叶加说吧)业家。我希望通过我的努力，呼吁整个社会来认同中国的企业家和中国的职业经理人。中国的企业，如果不引进先进的管理理念、管理模式、资本运作等，是很难做大做强的。

我希望通过我的努力，成为中国职业经理人的标杆，把中国的职业经理人做到极致。我希望在未来的3~5年，中国有更多的企业需要职业经理人，也希望看到更多的职业经理人把企业做大做强。

没有资金或技术，光靠激情创业必败

记者：我们河南商报刚刚举办了一届大学生创业大赛，许多非常有才华的年轻人都想创业。其中也有一种观点，先到企业打工积累经验，然后再创业。我知道您的经历刚好相反，先当老板，后“打工”，您成为职业经理人之前，已经是3家企业的老板了，那么您认为，年轻人先创业好，还是先打工好？为什么？

唐骏：我一向的观点是鼓励创业，反对盲目的创业。创业是要有前提条件的，比如说，资本也好，理念也好，商业模式也好，技术也好，团队也好，再加上个人创业的激情。我觉得现在的大学生，如果你拥有其中的某一项，拥有资本、拥有一项技术或者一个商业模式，那我觉得应该去创业，我鼓励你。

但是现在我看得更多的却是，什么也没有，只有一项：冲动或者是激情。光有激情、冲动，创业肯定是失败的，这就变成了盲目创业。

投资要求稳，只投资传统行业

记者：您现在加入新华都集团，有没有考虑到将来到河南发展？

唐骏：无论是从地理位置还是从历史的角度，无论是对我们新华都集团，还是过去我服务的微软、盛大，都非常看好河南地区的这一份市场，我们希望未来有更多的机会来中原发展，来郑州拓展我们新华都集团的事业。

新华都也有一个地产公司，河南房地产和沿海地区的相比相对还处于一个待发展的阶段，这就是一个机遇，而我们也在不断地寻找可能发展的机会。

记者：那么您平时是如何投资理财的？

唐骏：过去我是存银行的，后来私人理财帮我理财，现在我是自己做投资。虽然我是做IT的，但是我只投资传统行业，包括房地产、汽车、造船、电力、钢铁、铁矿这些行业，这些领域相对来说比较传统，下滑的可能性不大。我觉得个人理财需要“稳定”而不是“高风险高回报”。

【个人简介】

唐骏，新华都集团CEO。1962年出生于江苏，毕业于北京邮电学院。

1991年 创办双鹰、好莱坞娱乐影业公司，发明了卡拉OK计分器和大头贴；

1994年~1997年 任微软公司总开发部高级项目经理；

1997年~2002年 升任微软全球技术中心总经理；

2002年~2004年 任微软(中国)有限公司总裁；

2004年 加盟盛大网络发展有限公司担任总裁职务；

2008年4月3日 宣布离开盛大；

2008年4月15日 宣布加盟新华都实业集团任首席执行官。

多次获得中国年度CEO、十大新经济人物、十大科技人物、英国广播公司BBC全球年度人物、美国CNN年度亚洲人物。被微软公司授予微软(中国)终身荣誉总裁。唯一一位3次被授予比尔·盖茨总裁杰出管理奖。