华侨城A（000069）：买入评级

2008年05月15日

价值明显低估，维持买入

投资要点：

整体上市后华侨城所拥有的房地产项目权益储备累计至少在538.2万平方米以上，其中，住宅项目权益储备累计则达到414.4万平方米。从区域来看，这些项目主要分布在深圳、上海、成都、天津等地。其中房地产项目又以深圳占比最大，约36%。项目规划与进程基本符合预期，销售情况尚可，并没有出现先前市场预期得那么悲观，总体上我们仍较为看好华侨城地产项目。

根据前期调研获得的最新信息，此次我们重新调整盈利预测。我们预计，2008-2009年EPS分别为0.64元、0.96元、净利润分别达到21.05亿元、31.57亿元（已考虑了资产注入，并假设拟注入资产总价值为100亿元，增发6.67亿股）。此次盈利预测较之前我们的预测略有下调，其中，2008-2009年分别下调5.9%和5.0%，原因主要是由于此次我们采取了相对以前更为保守的预测，并下调了部分房地产项目的售价和结算面积。

从房地产行业来看，我们预计2008-2009年住宅销售面积分别为31.8万平方米、44.8万平方米，实现营业收入69.3亿元、106.8亿元，贡献权益净利润16.3亿元、25.9亿元。其中，来自深圳地区的净利贡献最大，达到70%左右。总体上，房地产业仍为华侨城最主要利润来源，约贡献了80%左右的净利。

估值明显过低，维持“买入”。经测算，我们估计，华侨城A的合理估值约在20.9-28.0元之间。我们认为，在人民币升值的预期、奥运会的外部冲击、消费结构升级的内在推动，尤其是在近期集团公司已经明确了的资产注入重大题材等因素作用下，具有独特经营模式的华侨城A未来发展前景极为光明，我们继续看好公司中长期的投资价值。目前华侨城A的股价为15.99元。简单测算，目前股价中给予华侨城房地产业务估值仅10.89元。这意味着房地产售价较我们的预测或者说目前的售价要下降50%以上（因为我们对其房地产售价是结合目前市场售价给出的）。因此，我们认为，相对其合理估值，目前股价已具有较强的吸引力，我们维持“买入”的投资评级。