金融街(000402)：优于大市

2008年4月1日

评级上调至优于大市

经历了近期的大幅调整后，目前金融街的股价较08年预期的24.73人民币的净资产值折让7%，因此我们认为该股已具备相当的投资价值。金融街的自持物业比重明显高于其他侧重于住宅开发的开发商，受紧缩政策的影响较小，因此公司的盈利确定性较高，且更能受益于人民币升值带来的物业价值提升和租金上涨。此外，2007年度公开增发筹集的大量资金在信贷从紧的环境下显得弥足珍贵，也使公司在未来可能的行业整合中占得先机。综合考虑这些因素，我们认为金融街的估值应较同业享有溢价。在对公司的结算进度和成本预测做出调整后，我们将其08和09年的每股收益预测分别下调8%和7%至0.80人民币和1.21人民币。基于24倍的09年市盈率，我们将其目标价由35.00人民币下调至29.00人民币。相对该目标价，目前的股价拥有26%的上涨空间，因而我们将其评级由同步大市上调至优于大市。

07年净利润同比增长36%。金融街公告07年销售收入同比增长21%至42.14亿人民币。得益于毛利率的提升和主要来自于新股申购的3.13亿人民币的投资收益，净利润同比增长36%至7.3亿人民币 (每股收益：0.68人民币)。其实际每股收益略低于我们此前预测的0.71人民币，主要是因为三项费用率超出预期。公司公告每10股派现金红利3人民币，并拟以资本公积每10股转增8股。

会计政策变更。金融街公告，自08年1月1日起，公司将按照公允价值计量其投资性房地产。因此，公司预计其股东权益将比07年底的水平提高13.22亿人民币，从而使每股账面价值提高0.96人民币。我们认为此举有助于更好地反映公司投资物业组合的实际状况和市场价值，并且为公司的盈利目标实现提供更大的弹性空间。从中长期来看，得益于经济增长、人民币升值和核心城市黄金地段高端物业供应的紧缺，我们认为金融街的自持物业拥有巨大的重估潜力。

业务组合日趋平衡。07年金融街的房地产销售同比增长35%至38.5亿人民币，而物业租赁和物业经营业务的同比增幅更是分别高达105.6%和756.5%。截至12月底，公司的持有物业规模达到了3.17万平方米，收入占比由06年的2.6%提高至07年的8.1%。

扩充土地储备。公司2007年的新增土地储备达到了106万平方米，分布于北京、重庆和南昌。截至07年底，公司的总土地储备达到了500万平方米，足以用于未来3-4年的开发项目。此外，公司分别收购了北京盟科置业公司、北京石开房地产开发公司和通州商务园开发建设公司100%、50%和18.75%的权益，为公司未来进一步获得优质项目资源提供了保证。

08年的远大目标。凭借公司公开增发募集的82.8亿人民币，金融街为08年制定了远大的目标：实现开复工面积220万平方米 (同比增长83%)、竣工面积40万平方米 (同比增长150%) 以及销售收入50亿人民币。预计总资本性支出达到160亿人民币，其中100亿人民币将用于新项目的拓展。