过去10年，德国房价每年平均上涨1%，而物价水平每年平均上涨2%，德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。自1977年以来，德国平均房价上涨60%，而个人收入已增长了3倍。 

目前，德国普通住宅每平方米均价在1000到2000欧元之间，房价实际水平不是很高，但德国家庭住房自有率仅42%。德国人的房价为什么10年不涨，一多半德国人又为何不购买自己的住房？ 

买房没有必要 

就职于普华永道会计师事务所的艾佛纳说：“对未来房价走势的判断影响了人们的购房决策。无论是从长期、中期还是短期来看，大家都认为德国房价不会大涨，大多数人可能像我一样，觉得还没必要买房。” 

38岁的艾佛纳已是公司中层经理，收入不菲，但仍租住着柏林市区的房子。他分析说：“长期来看，房价上涨潜力有限，德国房屋已供需平衡，老龄化、人口减少等因素更降低了对住房的需求。中期来看，德国的储蓄房贷和商业房贷都实行固定利率制，基本消除了金融市场动荡对房价的影响。短期来看，德国租房市场发达，大可不必着急买房子。在德国，40岁前不买房子很正常。” 

房贷利率固定 

艾佛纳的话点出了德国房价不涨反跌的原因。首先，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。德国目前有8200万人口，住房总数约4000万套，完全满足每个家庭一套住房。德国每年有25万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府拥有公房300万套，都在很大程度上平抑了房价。 

其次，德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制，为稳定房价提供了制度保障。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式，约占房贷总额一半，另外30%住房贷款来自商业贷款，其余来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率，期限平均为11年半。这种长期房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场波动。

租房规定严格 

德国发达的房屋租赁市场，也成为房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率42%，租赁住房率却达到58%，特别是年轻人中77%是“租房族”，这主要得益于政府保护房客权益等一系列政策。 

与房屋出售价格一样，德国政府对房租也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。房租超过“合理房租”20%就构成违法行为，超过50%就构成犯罪行为。 

艾佛纳表示，德国宪法明确规定，与医疗、教育一样，保障居民住房是政府首要政策目标之一，因此各级政府都不敢通过抬高地价和房价来增加税收。